Androne e locali commerciali

L'androne di un condominio, inteso come luogo di passaggio che di solito permette, varcato il portone, di accedere ad altre parti comuni (scale e ascensore) o direttamente a locali di proprietà esclusiva (appartamenti al piano terra), è inserito dalla legge (art. 1117 c.c.) tra le parti comuni.

E' peraltro oggetto di proprietà comune anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, come appunto i negozi, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza.

'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza (cfr. Cass. 5.2.1979, n. 761)» (Cass. 20 aprile 2017 n. 9986). Fonte: https://www.condominioweb.com/androne-condominiale-proprieta-uso-e-spese.15495

'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza (cfr. Cass. 5.2.1979, n. 761)» (Cass. 20 aprile 2017 n. 9986). Fonte: https://www.condominioweb.com/androne-condominiale-proprieta-uso-e-spese.15495

 Cass. 20 aprile 2017 n. 9986, che richiama Cass. 5 febbraio 1979 n. 761

l'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, Fonte: https://www.condominioweb.com/androne-condominiale-proprieta-uso-e-spese.15495

l'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, Fonte: https://www.condominioweb.com/androne-condominiale-proprieta-uso-e-spese.15495

Diverso riparto delle spese per la pulizia delle scale

La corretta ripartizione della spesa per la pulizia delle scale condominiali deve essere compiuta in base al criterio proporzionale dell’art. 1124 c.c.: tale articolo prevede che i costi per la manutenzione delle scale siano ripartiti per metà in ragione dei millesimi di proprietà delle singole unità immobiliari, e per la restante metà in proporzione all'altezza di ciascun piano (i costi per le scale gravano così in misura maggiore sulle unità immobiliari poste ai piani alti, tant'è che può esserci una apposita tabella millesimi scale e ascensori).

Tale criterio legale può essere derogato (ad esempio prevedendo una ripartizione solo per millesimi, o semplicemente calcolata sul numero delle unità immobiliari, quindi a quote identiche) purchè la relativa decisione venga presa all'unanimità. Si tratta infatti di una decisione che incide direttamente sui diritti  dei singoli partecipanti e un voto a maggioranza avrebbe come conseguenza l'annullabilità della relativa delibera.

Cass. 13 novembre 2018 n. 29220

Sopraelevazione e aspetto architettonico

Tra i requisiti necessari affinchè la sopraelevazione realizzata dal proprietario dell'ultimo piano sia legittima, vi è quello della salvaguardia dell'aspetto architettonico dell'edificio (art. 1127 c.c.).

E' pertanto illecita la soprelevazione che induce in chi guarda una chiara sensazione di disarmonia, anche se la fisionomia dell'edificio risulta già in parte lesa da altre modifiche preesistenti, salvo che lo stabile sia talmente degradato da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento.

Cass. 12 settembre 2018 n. 22156

Parti comuni e loro utilizzo

Nel condominio, ciascun partecipante può servirsi delle parti e dei servizi comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso secondo il loro diritto (art. 1102 c.c. richiamato dall'art. 1139 c.c.).
Nel rispetto di questi due presupposti, ciascun condomino può utilizzare pertanto una terrazza condominiale, senza che l'assemblea glielo possa vietare.
Ciò anche se il singolo condomino, per meglio usufruire del terrazzo, vi abbia posizionato una sdraia e alcune piante in vaso. Questo comportamento infatti non determina alcuna compromissione del diritto di tutti i partecipanti di accedere al lastrico e non integra un uso esclusivo volto a sottrarre il godimento del bene al fine di vantare successivamente un diritto esclusivo sulla cosa comune.

Tribunale Roma 16 luglio 2018
 
avv. Mauro Colombo

Supercondominio: chi revoca l'amministratore?

Per revocare l'amministratore di un supercondominio è necessario il voto favorevole espresso dall'assemblea composta da tutti i partecipanti al supercondominio stesso. 

L'art. 67 c. 3 disp. att. c.c. prevede infatti che per la sola nomina dell'amministratore e per le questioni ordinarie il voto venga espresso dall'assemblea dei rappresentanti dei singoli condominii componenti il complesso supercondominiale (assemblea prevista per i supercondomini con più di 60 partecipanti).

Per tutte le altre materie (gestione straordinaria ivi compresa la revoca dell'amministratore) è l'assemblea di tutti i partecipanti al supercondomino l'organo avente potere deliberativo.

L'eventuale revoca decisa dai soli rappresentanti è pertanto nulla.

Appello Milano 9 maggio 2018 n. 2321



 avv. mauro colombo

Impugnazione della delibera: giudice competente

Nel caso di impugnazione, da parte del singolo condomino, della delibera assembleare di ripartizione delle spese ai fini dell’annullamento della stessa, la competenza per valore deve essere valutata in relazione alla quota che grava sul condomino ricorrente. Non quindi sull'intero valore dei lavori decisi in assemblea.

Nel caso concreto, la delibera impugnata generava una spesa, per il condomino ricorrente, inferiore ai 5.000 euro, cosicchè la competenza è stata attribuita al Giudice di pace.

Il condomino si era invece rivolto al Tribunale, ritenendo che l'importo da prendere in considerazione fosse l'intera somma necessaria per i lavori deliberati.

Cass. 28 agosto 2018 n. 21227

Immissioni rumorose nel condominio

Anche all'interno di un condominio, il concetto di intollerabilità dell'immissione sonora deve essere valutato caso per caso, non potendosi parlare di un limite assoluto, bensì variabile a seconda delle caratteristiche della zona, tenuto conto anche delle peculiarità costruttive dell'immobile (cioè con una insonorizzazione più o meno accentuata, dovuta evidentemente alle qualità dei materiali impiegati).

Pertanto, non ogni rumore prodotto dal vicino può comportare il diritto ad un risarcimento del danno, soprattutto se i rumori provenienti dall'appartamento confinante sono sporadici e in linea con la normalità delle immissioni sonore presenti nel palazzo, come nel caso dei rumori prodotti dagli impianti idrici (a causa di tubazioni non insonorizzate e pareti prive fin dall'origine di adeguato isolamento acustico).

Trib. Napoli 6 giugno 2018 n. 5681

Regolamento condominiale e attività di bed & breakfast

Secondo il Tribunale di Milano il "bed & breakfast" è una forma particolare di locazione breve il cui esercizio in condominio non può essere impedito adducendo la clausola regolamentare che vieta la destinazione delle singole unità immobiliari a pubblico esercizio, come locanda, pensione, albergo. 

Infatti, per vietare questa forma di locazione turistica, il regolamento condominiale deve essere il più esplicito possibile, senza che si debba ricorrere all'interpretazione o alla sua estensione.

Trib. Milano 8 maggio 2018 n. 2757

Arriva l'estate: quali termini per impugnare una delibera?

Nel caso di deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, per le quali si intenda chiederne l'annullamento,  il termine per impugnare è di 30 giorni che decorrono dalla data di deliberazione per gli astenuti e i contrari, dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti (art. 1137 c.c.).

Può capitare che una delibera condominiale venga assunta nel mese di luglio inoltrato. In tal caso, vige il principio processuale della sospensione feriale dei termini (1° agsoto-31 agosto)? 

La risposta affermativa venne data anni fa dalla corte costituzionale, che dichiarò l'illegittimità costituzionale dell'art. 1 L.7 ottobre 1969 n. 742 (Sospensione dei termini processuali nel periodo feriale) nella parte in cui non dispone che la sospensione si applichi anche al termine di 30 giorni per l'impugnazione delle delibere dell'assemblea di condominio (C. Cost. 2 febbraio 1990 n. 49).

Pertanto,  anche al termine di trenta giorni deve applicarsi il periodo di sospensione feriale.

avv. mauro colombo
milano

Per revocare l'amministratore è necessaria la mediazione?

La revoca dell'amministratore di condominio disposta, su ricorso, dall'autorità giudiziaria presenta il dubbio circa la necessità di esperire previamente l'istituto della mediazione obbligatoria.

Infatti, da un lato l'art. 71 quater disp. att. c.c. prevede che per le "controversie in materia di condominio", ai sensi dell’art. 5 D.Lgs. 28/2010, si intendono, tra le altre, quelle degli artt. da 61 a 72 disp. att. c.c., e vi rientrerebbe pertanto anche l'art. 64 disp. att. c.c. in materia di revoca dell'amministratore. 

Tuttavia, è bene ricordare che lo stesso art. 5 D.Lgs. 28/2010 (c.4 lett. f) precisa che la mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità della causa non si applica ai procedimenti in camera di consiglio, e la revoca dell'amministratore è certamente un procedimento camerale.

Se a queste considerazioni aggiungiamo che la revoca giudiziale dell'amministratore condominiale è un provvedimento eccezionale caratterizzato da urgenza e celerità, si dovrebbe propendere per  l'esclusione della mediazione come condizione di procedibilità della domanda giudiziale di revoca.

In questi termini si è recentemente espressa la giurisprudenza, sia di merito che di legittimità.

Cass.18 gennaio 2018 n. 1237
Trib. Milano 28 marzo 2018

avv. Mauro Colombo

Innovazioni: canna fumaria in facciata

Un punto fermo in materia di innovazioni nel condominio è dato dall'art. 1120 c.4 c.c., che vieta, tra l'altro, le innovazioni che alterino il decoro architettonico dell'edificio.

E' stata giudicata pertanto lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, e come tale vietata, non solo l'innovazione che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio, come, nel caso concreto, una canna fumaria installata sulla facciata del palazzo. La valutazione di tale lesione al decoro architettonico spetta al giudice di merito, ed è insindacabile in sede di legittimità quando correttamente motivata.

Cass. 28 giugno 2018 n. 17102

 

Lastrico solare: ripartizione delle spese di manutenzione

Il Tribunale di Roma, investito in materia di corretta ripartizione delle spese per la manutenzione del lastrico solare in uso esclusivo al proprietario dell'ultimo piano, ha stabilito, nel solco della precedente giurisprudenza, che:

1) le spese per la riparazione/ricostruzione del lastrico possono essere ripartite tra condomino che lo ha in uso esclusivo e gli altri condomini quando si riferiscono alle componenti essenziali della struttura, come opere murarie o di impermeabilizzazione che svolgono funzione di copertura;

2) sono a carico del solo condomino che utilizza in modo esclusivo il lastrico le spese per consentirgli un migliore utilizzo (come i parapetti, le fioriere, e i pavimenti).

Trib. Roma 15 maggio 2018 n. 9960

avv. mauro colombo

 

Chiusura diurna del portone condominiale

L'assemblea è legittimata, con le dovute maggioranze, a stabilire la chiusura anche diurna del portone che immette nel cortile condominiale. L'importante è che tutti i proprietari e gli inquilini siano dotati delle chiavi o di altro meccanismo di apertura, in modo che non sia impedito o limitato l'utilizzo del cortile-bene comune a norma dell'art. 1102 c.c.
Eventuali condomini dissenzienti non possono esperire un'azione possessoria per ottenere l'apertura del portone.

Trib. Napoli 15 maggio 2018

avv. Mauro Colombo
 

Permesso di costruire e assenso dei condomini confinanti

Il Consiglio di Stato, confermando il consolidato orientamento, ha ribadito che una concessione edilizia è un provvedimento amministrativo, di tipo non negoziale, con natura di accertamento costitutivo. Alla concessione edilizia pertanto il Comune non può apporre alcuna condizione sospensiva o risolutiva, cioè limitazioni che non siano previste dalla legge.

Il Comune dunque non può rilasciare una concessione subordinandola all'ottenimento, da parte del richiedente, dell'assenso da parte dei condomini confinanti con l'area di cantiere.

 Consiglio di Stato 19 aprile 2018 n. 2366

Assemblea: caratteristiche dell'ordine del giorno

I partecipanti al condominio hanno diritto ad essere adeguatamente informati circa gli argomenti che formeranno oggetto di discussione e votazione durante l'assemblea condominiale. 

Per tale ragione, nella convocazione assembleare l'amministratore deve inserire un Ordine del giorno che permetta di comprendere almeno succintamente gli argomenti. Non è però necessario che siano forniti dati approfonditi.

Cass. 14 giugno 2018 n. 15587

Solaio e spazi vuoti

Nell'elenco (esemplificativo) delle parti comuni condominiali, la legge (art. 1117 c.c.) non annovera il solaio, essendo pacificamente ritenuto un bene in comune solamente tra le due unità immobiliari da questo divisi.

Il solaio (detto anche soletta) divide infatti gli appartamenti posti a piani differenti, il sottostante e il sovrastante, ed appartiene in comunione ai due proprietari, che lo utilizzano come soffitto e come pavimento.

Per tale motivo, l'eventuale spazio vuoto che apporta dei benefici solo ad uno dei due proprietari, così come tutto ciò che non ha il carattere dell'essenzialità per la struttura, restano esclusi dalla comunione e possono essere utilizzati dal condomino nell'esercizio del diritto di proprietà. 

Di norma, salvo titolo contrario, lo spazio vuoto venutosi a creare tra solaio e controsoffitto, appartiene al proprietario del piano sottostante, mentre dovrebbe essere impedito al proprietario del piano sovrastante di sfruttarlo per farci passare tubature.

Cass. 11 giugno 2018 n. 15048

Passaggio di consegne tra amministratori: tutela in giudizio

Come previsto dall'art. 1129 c. 8 c.c., l'amministratore che cessa dall'incarico deve consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed ai singoli condomini.
In caso di inadempimento a tale preciso obbligo, il cessato amministratore può essere citato in giudizio dal nuovo amministratore (che non necessita peraltro di autorizzazione assembleare) mediante un procedimento sommario di cognizione ex art. 702 c.p.c.
Il giudice, accogliendo la domanda, emette un'ordinanza immediatamente esecutiva, che può prevedere anche, se appositamente richiesto, la condanna al pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento, una volta notificato.

Trib. Napoli 11 giugno 2018

Conto corrente condominiale e pignorabilità

Le somme che ciascun condomino versa a titolo di contributo per sostenere le cosiddette "spese condominiali" devono obbligatoriamente essere depositate su un conto corrente intestato al condominio, appositamente aperto a cura dell'amministratore (art. 1129 c. 7 c.c.).

Il Tribunale di Cagliari seguendo una corrente giurisprudenziale ormai pacifica, ha affermato che il conto corrente condominiale è pignorabile da parte del creditore del condominio.

Tale azione è infatti finalizzata a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l'intero gravante sull'amministratore e non interferisce col meccanismo del beneficio di escussione previsto dall'art. 63 c.2 disp. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli.

Trib. Cagliari 27 febbraio 2018

Supercondominio: come votano i rappresentanti condominiali

 Nei supercondominii (art. 1117 bis c.c.) che abbiano più di sessanta condomini, è necessario che ogni condominio   facente parte del complesso elegga (in apposita assemblea) un soggetto rappresentante che partecipi poi all'assemblea di supercondominio relativa alla gestione ordinaria e alla nomina dell'amministratore.
Per le assemblee di supercondominio aventi all'ordine del giorno argomenti diversi da questi (e quindi atti di gestione straordinaria), hanno invece diritto di partecipare tutti i condomini dei vari condominii, secondo le normali regole assembleari.
Il rappresentante da inviare all'assemblea del supercondominio è eletto dall'assemblea di ciascun condominio con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno ⅔ del valore dell'edificio, e può essere anche un estraneo al condomini.
I vari rappresentanti (quindi uno per ogni condominio facente parte del supercondominio) votano in rappresentanza dei millesimi di cui sono (ciascuno) portatori. Non tutti i rappresentanti, pertanto, esprimono un voto avente pari "peso", qualora gli edifici facenti parte del supercondominio risultino diversi e con valori millesimali differenti.

avv. Mauro Colombo

Incendio della canna fumaria: il condomino risarcisce i danni al condominio

Quando un condomino provvede a far svolgere lavori di manutenzione e riparazione urgenti delle parti comuni dell'edificio, danneggiate da una sua specifica condotta illecita (come i danni dovuti ad un incendio causato dalla sua canna fumaria nella quale scaricava una stufa non adeguata alle normative), non matura il diritto a farsi rimborsare dagli altri condomini.

Infatti le opere che il condomino ha fatto svolgere sulle parti comuni danneggiate dall'incendio (come il tetto e la facciata) rappresentano una forma di risarcimento del danno in forma specifica.

Cass. 28 maggio 2018 n. 13293