Androne e locali commerciali

L'androne di un condominio, inteso come luogo di passaggio che di solito permette, varcato il portone, di accedere ad altre parti comuni (scale e ascensore) o direttamente a locali di proprietà esclusiva (appartamenti al piano terra), è inserito dalla legge (art. 1117 c.c.) tra le parti comuni.

E' peraltro oggetto di proprietà comune anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, come appunto i negozi, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza.

'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza (cfr. Cass. 5.2.1979, n. 761)» (Cass. 20 aprile 2017 n. 9986). Fonte: https://www.condominioweb.com/androne-condominiale-proprieta-uso-e-spese.15495

'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza (cfr. Cass. 5.2.1979, n. 761)» (Cass. 20 aprile 2017 n. 9986). Fonte: https://www.condominioweb.com/androne-condominiale-proprieta-uso-e-spese.15495

 Cass. 20 aprile 2017 n. 9986, che richiama Cass. 5 febbraio 1979 n. 761

l'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, Fonte: https://www.condominioweb.com/androne-condominiale-proprieta-uso-e-spese.15495

l'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, Fonte: https://www.condominioweb.com/androne-condominiale-proprieta-uso-e-spese.15495

Diverso riparto delle spese per la pulizia delle scale

La corretta ripartizione della spesa per la pulizia delle scale condominiali deve essere compiuta in base al criterio proporzionale dell’art. 1124 c.c.: tale articolo prevede che i costi per la manutenzione delle scale siano ripartiti per metà in ragione dei millesimi di proprietà delle singole unità immobiliari, e per la restante metà in proporzione all'altezza di ciascun piano (i costi per le scale gravano così in misura maggiore sulle unità immobiliari poste ai piani alti, tant'è che può esserci una apposita tabella millesimi scale e ascensori).

Tale criterio legale può essere derogato (ad esempio prevedendo una ripartizione solo per millesimi, o semplicemente calcolata sul numero delle unità immobiliari, quindi a quote identiche) purchè la relativa decisione venga presa all'unanimità. Si tratta infatti di una decisione che incide direttamente sui diritti  dei singoli partecipanti e un voto a maggioranza avrebbe come conseguenza l'annullabilità della relativa delibera.

Cass. 13 novembre 2018 n. 29220

Sopraelevazione e aspetto architettonico

Tra i requisiti necessari affinchè la sopraelevazione realizzata dal proprietario dell'ultimo piano sia legittima, vi è quello della salvaguardia dell'aspetto architettonico dell'edificio (art. 1127 c.c.).

E' pertanto illecita la soprelevazione che induce in chi guarda una chiara sensazione di disarmonia, anche se la fisionomia dell'edificio risulta già in parte lesa da altre modifiche preesistenti, salvo che lo stabile sia talmente degradato da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento.

Cass. 12 settembre 2018 n. 22156

Parti comuni e loro utilizzo

Nel condominio, ciascun partecipante può servirsi delle parti e dei servizi comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso secondo il loro diritto (art. 1102 c.c. richiamato dall'art. 1139 c.c.).
Nel rispetto di questi due presupposti, ciascun condomino può utilizzare pertanto una terrazza condominiale, senza che l'assemblea glielo possa vietare.
Ciò anche se il singolo condomino, per meglio usufruire del terrazzo, vi abbia posizionato una sdraia e alcune piante in vaso. Questo comportamento infatti non determina alcuna compromissione del diritto di tutti i partecipanti di accedere al lastrico e non integra un uso esclusivo volto a sottrarre il godimento del bene al fine di vantare successivamente un diritto esclusivo sulla cosa comune.

Tribunale Roma 16 luglio 2018
 
avv. Mauro Colombo

Supercondominio: chi revoca l'amministratore?

Per revocare l'amministratore di un supercondominio è necessario il voto favorevole espresso dall'assemblea composta da tutti i partecipanti al supercondominio stesso. 

L'art. 67 c. 3 disp. att. c.c. prevede infatti che per la sola nomina dell'amministratore e per le questioni ordinarie il voto venga espresso dall'assemblea dei rappresentanti dei singoli condominii componenti il complesso supercondominiale (assemblea prevista per i supercondomini con più di 60 partecipanti).

Per tutte le altre materie (gestione straordinaria ivi compresa la revoca dell'amministratore) è l'assemblea di tutti i partecipanti al supercondomino l'organo avente potere deliberativo.

L'eventuale revoca decisa dai soli rappresentanti è pertanto nulla.

Appello Milano 9 maggio 2018 n. 2321



 avv. mauro colombo

Impugnazione della delibera: giudice competente

Nel caso di impugnazione, da parte del singolo condomino, della delibera assembleare di ripartizione delle spese ai fini dell’annullamento della stessa, la competenza per valore deve essere valutata in relazione alla quota che grava sul condomino ricorrente. Non quindi sull'intero valore dei lavori decisi in assemblea.

Nel caso concreto, la delibera impugnata generava una spesa, per il condomino ricorrente, inferiore ai 5.000 euro, cosicchè la competenza è stata attribuita al Giudice di pace.

Il condomino si era invece rivolto al Tribunale, ritenendo che l'importo da prendere in considerazione fosse l'intera somma necessaria per i lavori deliberati.

Cass. 28 agosto 2018 n. 21227

Immissioni rumorose nel condominio

Anche all'interno di un condominio, il concetto di intollerabilità dell'immissione sonora deve essere valutato caso per caso, non potendosi parlare di un limite assoluto, bensì variabile a seconda delle caratteristiche della zona, tenuto conto anche delle peculiarità costruttive dell'immobile (cioè con una insonorizzazione più o meno accentuata, dovuta evidentemente alle qualità dei materiali impiegati).

Pertanto, non ogni rumore prodotto dal vicino può comportare il diritto ad un risarcimento del danno, soprattutto se i rumori provenienti dall'appartamento confinante sono sporadici e in linea con la normalità delle immissioni sonore presenti nel palazzo, come nel caso dei rumori prodotti dagli impianti idrici (a causa di tubazioni non insonorizzate e pareti prive fin dall'origine di adeguato isolamento acustico).

Trib. Napoli 6 giugno 2018 n. 5681