Regolamento condominiale e attività di bed & breakfast

Secondo il Tribunale di Milano il "bed & breakfast" è una forma particolare di locazione breve il cui esercizio in condominio non può essere impedito adducendo la clausola regolamentare che vieta la destinazione delle singole unità immobiliari a pubblico esercizio, come locanda, pensione, albergo. 

Infatti, per vietare questa forma di locazione turistica, il regolamento condominiale deve essere il più esplicito possibile, senza che si debba ricorrere all'interpretazione o alla sua estensione.

Trib. Milano 8 maggio 2018 n. 2757

Arriva l'estate: quali termini per impugnare una delibera?

Nel caso di deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, per le quali si intenda chiederne l'annullamento,  il termine per impugnare è di 30 giorni che decorrono dalla data di deliberazione per gli astenuti e i contrari, dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti (art. 1137 c.c.).

Può capitare che una delibera condominiale venga assunta nel mese di luglio inoltrato. In tal caso, vige il principio processuale della sospensione feriale dei termini (1° agsoto-31 agosto)? 

La risposta affermativa venne data anni fa dalla corte costituzionale, che dichiarò l'illegittimità costituzionale dell'art. 1 L.7 ottobre 1969 n. 742 (Sospensione dei termini processuali nel periodo feriale) nella parte in cui non dispone che la sospensione si applichi anche al termine di 30 giorni per l'impugnazione delle delibere dell'assemblea di condominio (C. Cost. 2 febbraio 1990 n. 49).

Pertanto,  anche al termine di trenta giorni deve applicarsi il periodo di sospensione feriale.

avv. mauro colombo
milano

Per revocare l'amministratore è necessaria la mediazione?

La revoca dell'amministratore di condominio disposta, su ricorso, dall'autorità giudiziaria presenta il dubbio circa la necessità di esperire previamente l'istituto della mediazione obbligatoria.

Infatti, da un lato l'art. 71 quater disp. att. c.c. prevede che per le "controversie in materia di condominio", ai sensi dell’art. 5 D.Lgs. 28/2010, si intendono, tra le altre, quelle degli artt. da 61 a 72 disp. att. c.c., e vi rientrerebbe pertanto anche l'art. 64 disp. att. c.c. in materia di revoca dell'amministratore. 

Tuttavia, è bene ricordare che lo stesso art. 5 D.Lgs. 28/2010 (c.4 lett. f) precisa che la mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità della causa non si applica ai procedimenti in camera di consiglio, e la revoca dell'amministratore è certamente un procedimento camerale.

Se a queste considerazioni aggiungiamo che la revoca giudiziale dell'amministratore condominiale è un provvedimento eccezionale caratterizzato da urgenza e celerità, si dovrebbe propendere per  l'esclusione della mediazione come condizione di procedibilità della domanda giudiziale di revoca.

In questi termini si è recentemente espressa la giurisprudenza, sia di merito che di legittimità.

Cass.18 gennaio 2018 n. 1237
Trib. Milano 28 marzo 2018

avv. Mauro Colombo

Innovazioni: canna fumaria in facciata

Un punto fermo in materia di innovazioni nel condominio è dato dall'art. 1120 c.4 c.c., che vieta, tra l'altro, le innovazioni che alterino il decoro architettonico dell'edificio.

E' stata giudicata pertanto lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, e come tale vietata, non solo l'innovazione che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio, come, nel caso concreto, una canna fumaria installata sulla facciata del palazzo. La valutazione di tale lesione al decoro architettonico spetta al giudice di merito, ed è insindacabile in sede di legittimità quando correttamente motivata.

Cass. 28 giugno 2018 n. 17102

 

Lastrico solare: ripartizione delle spese di manutenzione

Il Tribunale di Roma, investito in materia di corretta ripartizione delle spese per la manutenzione del lastrico solare in uso esclusivo al proprietario dell'ultimo piano, ha stabilito, nel solco della precedente giurisprudenza, che:

1) le spese per la riparazione/ricostruzione del lastrico possono essere ripartite tra condomino che lo ha in uso esclusivo e gli altri condomini quando si riferiscono alle componenti essenziali della struttura, come opere murarie o di impermeabilizzazione che svolgono funzione di copertura;

2) sono a carico del solo condomino che utilizza in modo esclusivo il lastrico le spese per consentirgli un migliore utilizzo (come i parapetti, le fioriere, e i pavimenti).

Trib. Roma 15 maggio 2018 n. 9960

avv. mauro colombo

 

Chiusura diurna del portone condominiale

L'assemblea è legittimata, con le dovute maggioranze, a stabilire la chiusura anche diurna del portone che immette nel cortile condominiale. L'importante è che tutti i proprietari e gli inquilini siano dotati delle chiavi o di altro meccanismo di apertura, in modo che non sia impedito o limitato l'utilizzo del cortile-bene comune a norma dell'art. 1102 c.c.
Eventuali condomini dissenzienti non possono esperire un'azione possessoria per ottenere l'apertura del portone.

Trib. Napoli 15 maggio 2018

avv. Mauro Colombo