Permesso di costruire e assenso dei condomini confinanti

Il Consiglio di Stato, confermando il consolidato orientamento, ha ribadito che una concessione edilizia è un provvedimento amministrativo, di tipo non negoziale, con natura di accertamento costitutivo. Alla concessione edilizia pertanto il Comune non può apporre alcuna condizione sospensiva o risolutiva, cioè limitazioni che non siano previste dalla legge.

Il Comune dunque non può rilasciare una concessione subordinandola all'ottenimento, da parte del richiedente, dell'assenso da parte dei condomini confinanti con l'area di cantiere.

 Consiglio di Stato 19 aprile 2018 n. 2366

Assemblea: caratteristiche dell'ordine del giorno

I partecipanti al condominio hanno diritto ad essere adeguatamente informati circa gli argomenti che formeranno oggetto di discussione e votazione durante l'assemblea condominiale. 

Per tale ragione, nella convocazione assembleare l'amministratore deve inserire un Ordine del giorno che permetta di comprendere almeno succintamente gli argomenti. Non è però necessario che siano forniti dati approfonditi.

Cass. 14 giugno 2018 n. 15587

Solaio e spazi vuoti

Nell'elenco (esemplificativo) delle parti comuni condominiali, la legge (art. 1117 c.c.) non annovera il solaio, essendo pacificamente ritenuto un bene in comune solamente tra le due unità immobiliari da questo divisi.

Il solaio (detto anche soletta) divide infatti gli appartamenti posti a piani differenti, il sottostante e il sovrastante, ed appartiene in comunione ai due proprietari, che lo utilizzano come soffitto e come pavimento.

Per tale motivo, l'eventuale spazio vuoto che apporta dei benefici solo ad uno dei due proprietari, così come tutto ciò che non ha il carattere dell'essenzialità per la struttura, restano esclusi dalla comunione e possono essere utilizzati dal condomino nell'esercizio del diritto di proprietà. 

Di norma, salvo titolo contrario, lo spazio vuoto venutosi a creare tra solaio e controsoffitto, appartiene al proprietario del piano sottostante, mentre dovrebbe essere impedito al proprietario del piano sovrastante di sfruttarlo per farci passare tubature.

Cass. 11 giugno 2018 n. 15048

Passaggio di consegne tra amministratori: tutela in giudizio

Come previsto dall'art. 1129 c. 8 c.c., l'amministratore che cessa dall'incarico deve consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed ai singoli condomini.
In caso di inadempimento a tale preciso obbligo, il cessato amministratore può essere citato in giudizio dal nuovo amministratore (che non necessita peraltro di autorizzazione assembleare) mediante un procedimento sommario di cognizione ex art. 702 c.p.c.
Il giudice, accogliendo la domanda, emette un'ordinanza immediatamente esecutiva, che può prevedere anche, se appositamente richiesto, la condanna al pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento, una volta notificato.

Trib. Napoli 11 giugno 2018

Conto corrente condominiale e pignorabilità

Le somme che ciascun condomino versa a titolo di contributo per sostenere le cosiddette "spese condominiali" devono obbligatoriamente essere depositate su un conto corrente intestato al condominio, appositamente aperto a cura dell'amministratore (art. 1129 c. 7 c.c.).

Il Tribunale di Cagliari seguendo una corrente giurisprudenziale ormai pacifica, ha affermato che il conto corrente condominiale è pignorabile da parte del creditore del condominio.

Tale azione è infatti finalizzata a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l'intero gravante sull'amministratore e non interferisce col meccanismo del beneficio di escussione previsto dall'art. 63 c.2 disp. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli.

Trib. Cagliari 27 febbraio 2018

Supercondominio: come votano i rappresentanti condominiali

 Nei supercondominii (art. 1117 bis c.c.) che abbiano più di sessanta condomini, è necessario che ogni condominio   facente parte del complesso elegga (in apposita assemblea) un soggetto rappresentante che partecipi poi all'assemblea di supercondominio relativa alla gestione ordinaria e alla nomina dell'amministratore.
Per le assemblee di supercondominio aventi all'ordine del giorno argomenti diversi da questi (e quindi atti di gestione straordinaria), hanno invece diritto di partecipare tutti i condomini dei vari condominii, secondo le normali regole assembleari.
Il rappresentante da inviare all'assemblea del supercondominio è eletto dall'assemblea di ciascun condominio con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno ⅔ del valore dell'edificio, e può essere anche un estraneo al condomini.
I vari rappresentanti (quindi uno per ogni condominio facente parte del supercondominio) votano in rappresentanza dei millesimi di cui sono (ciascuno) portatori. Non tutti i rappresentanti, pertanto, esprimono un voto avente pari "peso", qualora gli edifici facenti parte del supercondominio risultino diversi e con valori millesimali differenti.

avv. Mauro Colombo

Incendio della canna fumaria: il condomino risarcisce i danni al condominio

Quando un condomino provvede a far svolgere lavori di manutenzione e riparazione urgenti delle parti comuni dell'edificio, danneggiate da una sua specifica condotta illecita (come i danni dovuti ad un incendio causato dalla sua canna fumaria nella quale scaricava una stufa non adeguata alle normative), non matura il diritto a farsi rimborsare dagli altri condomini.

Infatti le opere che il condomino ha fatto svolgere sulle parti comuni danneggiate dall'incendio (come il tetto e la facciata) rappresentano una forma di risarcimento del danno in forma specifica.

Cass. 28 maggio 2018 n. 13293

Costituzione di un "Fondo morosi"

La costituzione, decisa in sede assembleare, di un fondo patrimoniale destinato a coprire i mancati introiti dovuti alla presenza di condomini morosi, si concretizza, di fatto, come un meccanismo finalizzato a modificare il criterio legale di riparto proporzionale di spesa, come previsto dall'art. 1123 c.1 c.c.

Per tale ragione, la costituzione di un "fondo morosi" può essere validamente decisa in assemblea solo all'unanimità (cioè 1000 millesimi). 

Una votazione a maggioranza non può pertanto deliberare di ripartire tra i condomini adempienti il debito dei condomini non in regola con il versamento delle rispettive quote.

Trib. Roma 29 maggio 2018 n. 10787

Cantine allagate: chi paga la manutenzione?

Qualora un edificio condominiale sia soggetto, per conformità del suolo e soprattutto a causa dell'innalzamento della falda acquifera, a periodici e imprevedibili allagamenti nei sotterranei adibiti a cantine, è necessario affrontare correttamente la suddivisione delle spese necessarie per ovviare al problema.

Poichè gli allagamenti prima ancora di interessare le singole cantine danneggiano le fondazione del palazzo, le quali permettono all'intero stabile di esistere, è corretto che i costi per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria affrontati dal condominio siano posti a carico di tutti, secondo la tabella millesimale di proprietà.

Sarebbe scorretto addossare la spese solo ai proprietari degli scantinati, giacchè le fondamenta del palazzo esistono nell'interesse di tutti, così come le strutture portanti poste nel sottosuolo. Una eventuale delibera assembleare di tale portata è annullabile.

Trib. Lucca 3 maggio 2018 n. 718

Il diritto ad ottenere il Registro di anagrafe condominiale

Tra i vari Registri condominiali obbligatori che l'amministratore deve predisporre, curare e tenere aggiornati, vi è quello dell'Anagrafe condominiale (art. 1130 c.1 n. 6 c.c.).
Di tale registro (come degli altri) ciascun condomino ha diritto di prendere visione, gratuitamente, ed estrarre copia, a proprie spese (art. 1129 c. 2 c.c.).
Ecco perchè in caso di rifiuto da parte dell'amministratore ad esibire e lasciare estrarre copie, il condomino può richiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo per la consegna del registro.

Trib. Chieti 31 gennaio 2018 n. 8

Immobile non utilizzabile e tassa sui rifiuti

La Corte di Cassazione, risolvendo una controversia sorta quando il Comune di Lucca chiedeva ai contribuenti la TIA (tariffa igiene ambientale), poi sostituita dalla TARES, ha affermato che il contribuente che dimostri che l'immobile non è stato occupato o utilizzato per assenza dei servizi essenziali e come tale non aveva l'idoneità alla produzione dei rifiuti, è esentato dal pagamento della tariffa di igiene ambientale (TIA).

Infatti, il presupposto impositivo della TIA è la disponibilità di locali idonei alla produzione di rifiuti, presupposto che nella fattispecie risultava insussistente in quanto i locali in questione non avevano al tempo tale idoneità per assenza dei servizi essenziali e risultavano in effetti non occupati.


Cass. 25 maggio 2018 n. 13120