Tende solari: calcolo del risparmio energetico ai fini della detrazione fiscale

La spesa sostenuta per l'installazione di tende solari a protezione di balconi, terrazze, finestre può essere portata in detrazione in presenza di particolari requisiti tecnici e situazioni.

Nella compilazione della richiesta di detrazione fiscale, l'allegato F deve essere completato indicando il "Risparmio energetico stimato".

A causa della dipendenza da parametri che variano in modo significativo (insolazione, orientamento, caratteristiche dell’edificio e degli impianti di climatizzazione installati) tale valore può essere ricavato esclusivamente affidandosi ad un tecnico specialista, dopo opportuna analisi e calcolo.

L'ENEA, da un lato nella sua FAQ 47  presente sul proprio sito web precisa che per quanto riguarda le schermature solari diverse dalle chiusure oscuranti (quindi appunto le classiche tende da sole), in assenza di un impianto di condizionamento, sia corretto  inserire il valore ZERO nel relativo campo.
Tuttavia, l'applicativo on line per compilare l'allegato F è corredato dalle istruzione alla compilazione, dove la stessa ENEA scrive: "se erroneamente il risparmio assume un valore minore di 1 il sistema non accetterà tale risultato e sarà impossibile proseguire le operazioni in quanto si ritiene che l’intervento, per essere agevolabile, deve comunque conseguire un risparmio energetico".
All'atto pratico, però, il sistema accetta tranquillamente lo  ZERO qualora si neghi di avere un condizionatore.
Insomma, troppe incertezze e affermazioni contraddittorie, che meriterebbero chiarimenti precisi.

FAQ n. 47 ENEA (www.efficienzaenergetica.acs.enea.it/faq.pdf)

Eliminazione delle barriere architettoniche nel condominio

All'interno di un edificio condominiale, l'eliminazione delle barriere architettoniche costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico, volte a favorire, nell'interesse generale, l'accessibilità agli edifici

Pertanto, l'installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, è da valutarsi tenendo conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere stesse.  

L'importante, al fine di evitare possibili censure da parte di altri condomini, diversi da quello che effettua i lavori, è rispettare la stabilità e il decoro architettonico dell'immobile.

Cassazione 12 aprile 2018 n. 9101

avv. mauro colombo

 

Le sanzioni per mancata raccolta differenziata dei rifiuti

Nei condomini situati nei Comuni dove è previsto il conferimento dei rifiuti sulla strada mediante utilizzo di bidoni e contenitori condominiali ("esposizione sulla strada") capita spesso che vengano elevate sanzioni per scorretta raccolta differenziata.

A Rivoli, comune del torinese, un condominio era stato sanzionato proprio per tale motivo: nei cassonetti condominiali la raccolta non era stata correttamente suddivisa a seconda del rifiuto.

Impugnata la sanzione giudicata scorretta ed eccessiva (parliamo di 300 euro, che sarebbero poi stati suddivisi tra tutti i residenti in base ai millesimi), il giudice torinese ha accolto il ricorso del condominio: la responsabilità di chi commette un’infrazione è personale, e il condominio non è obbligato a vigilare sui bidoni e su cosa vi viene conferito all’interno.

Trib. Torino 1° marzo 2018

avv. mauro colombo

Chi può modificare il regolamento condominiale?

Il Tribunale milanese, investito della richiesta avanzata da alcuni condomini di modificare una clausola del Regolamento di condominio, ha rigettato la domanda ricordando che è l'assemblea condominiale l'organo preposto a prendere tale decisione.

La modifica richiesta riguardava il criterio di ripartizione delle spese afferenti i consumi di acqua, che detto regolamento prevede in millesimi.

Non rientra infatti nel potere dell'autorità giudiziaria quello di modificare il regolamento condominiale ed i criteri di riparto ivi stabiliti, non potendosi superare la volontà dell'assemblea dei condomini, che è sovrana.

Tribunale di Milano 2 marzo 2018 n. 2505

avv. Mauro Colombo

milano

Parcheggi insufficienti? Colpa del costruttore

Nel caso in cui lo spazio condominiale destinato al parcheggio (cortile e posti auto) dovesse risultare insufficiente a soddisfare i singoli condomini del fabbricato, il proprietario che ne risultasse privato dovrebbe far valere un inadempimento del costruttore.

A questa decisione è giunta la Corte di Cassazione, richiamando l'art. 41 sexies L. 1150/1942, come modificato dalla L. 7/1967, e dalla L. 246/2005: è infatti prevista la riserva obbligatoria degli appositi spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni ed aree pertinenziali ad esse aderenti, nella misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.

Cassazione  16 febbraio 2018 n. 3842

avv. mauro colombo

 

Amministratore uscente e perpetuatio dei poteri

La perpetuatio di poteri in capo all'amministratore uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine (come previsto dall'art. 1129 c.c.) o per dimissioni, si fonda sulla presunzione di conformità di una siffatta continuazione nell'esercizio dei poteri (seppur di amministrazione ordinaria) all'interesse ed alla volontà dei condomini.

Non trova pertanto applicazione quando risulti, invece, una volontà espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore, cessato dall'incarico. 

Cass. 17 maggio 2018 n. 12120

avv. Mauro Colombo

Manutenzione urgente e indifferibile: è necessaria la prova

Quando all'interno dell'edificio condominiale un intervento manutentivo risulta urgente e indifferibile, e nè l'amministratore nè l'assemblea vi provvedono o prendono decisioni (per inerzia, per incapacità o per il carattere di estrema urgenza, come nel caso di una perdita abbondante da un tetto scoperchiato) ogni singolo condòmino può provvedere a proprie spese (art. 1134 c.c.).

Eseguito l'intervento, il condòmino ha diritto al rimborso delle spese sostenute, ma solo fornendo la prova  circa l'urgenza dei lavori, la loro non differibilità e il fatto di non aver potuto in tempi ragionevoli avvertire l'amministratore o gli altri condomini o attendere il loro intervento.

Cassazione 28 febbraio 2018 n. 4684

avv. mauro colombo
milano

Sopraelevazione e norme antisismiche

La sopraelevazione in un edificio condominiale è ammessa purchè non arrechi danno o pregiudizio alle parti comuni, e sempreché le condizioni statiche dell'edificio la consentono (art. 1127 c.c.).

L'accertamento delle condizioni statiche non costituisce un limite all'esercizio del diritto a sopraelevare, ma un presupposto della sua esistenza.

Pertanto, il relativo divieto deve essere inteso non solo nel senso che le strutture del fabbricato devono consentire di sopportare il peso della sopraelevazione, ma anche nel senso che dette strutture devono permettere poi di sopportare eventuali sollecitazioni sismiche. Quando le norme antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere superata esclusivamente mediante l'allegazione della prova, incombente sull'autore della nuova costruzione, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante, sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

L'inosservanza delle norme antisismiche comporta il diritto alla riduzione in pristino.


Cass. 29 gennaio 2018 n. 2115

avv. mauro colombo

 

Regolamento condominiale: lecita la residenza socio-sanitaria per anziani?

Il regolamento condominiale è un insieme di norme che regolamentano l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell'edificio e l'amministrazione. 

Il regolamento, che deve necessariamente esistere quando nel condominio vi siano più di dieci condomini (art. 1138 c.1 c.c.), vincola chiunque occupi le unità immobiliari presenti nel condominio.

Qualora un suo articolo, o paragrafo, regolamenti quali attività possono essere svolte all'interno dei locali presenti nell'edificio, è necessario valutare con attenzione l'esatta portata di tale previsione.

Spesso si trova il divieto di destinare gli appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato.

In tal caso,  la giurisprudenza in passato ha affermato che in un simile generico divieto non vi rientra il divieto di adibire l'appartamento a bed&breakfast o affittacamere (Cass. 20 novembre 2014 n. 24707), essendo necessaria una clausola espressa e chiara che contenga anche tale dizione  (Cass. 18 ottobre 2016 n. 21024).

Recentemente, un regolamento condominiale che riportava la clausola "è fatto obbligo di destinare gli appartamenti ad uso di civile abitazione o di studi o uffici professionali privati, nonché il divieto di adibire gli stessi a stanze ammobiliate d'affitto, pensioni o locande" è stato interpretato dalla suprema corte come precludente anche ogni attività di accoglienza per anziani intesa come struttura socio  sanitaria (come casa di riposo, casa famiglia o comunità-alloggio).

Cassazione 14 maggio 2018 n. 11609

avv. Mauro Colombo

La natura condominiale dei beni

Un bene presente in condominio è da ritenersi condominiale solo quando presenta una relazione di strumentalità con l'edificio e con le singole proprietà private (art. 1117 c.c.).

Così, le scale, i pianerottoli, la guardiola del portinaio sono beni (manufatti) posti per loro natura in relazione strumentale con il palazzo e le unità immobiliari in esso presenti.

Quando però tale nesso non sussiste, specialmente nei confronti di alcuni proprietari, è da escludersi la condominialità del bene.

La controversia portata alla conoscenza della Suprema Corte vedeva contrapposti il proprietario di un locale commerciale ed un condomino che si era appropriato del cortile e di alcuni vani asseriti condominiali.

I giudici hanno escluso la natura condominiale del cortile mancando una relazione strumentale tra i beni e l'edificio nel suo complesso e in particolare i negozi (che sul cortile non avevano affaccio nè tantomeno accesso).

Cassazione 24 aprile 2018 n. 10073

avv. mauro colombo

 

Nomina amministratore: va indicato il compenso pattuito?

L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente l'importo che egli chiede a titolo di compenso per l'attività professionale svolta (art. 1129 c. 14 c.c.).

Pertanto, una delibera assembleare che nomini un amministratore senza indicare quale compenso sia stato pattuito, è nulla, e la nomina inefficace.

Tuttavia,  è da ritenersi valida la nomina se il verbale dell'assemblea contiene in allegato il preventivo fatto pervenire dall'amministratore, e in tale documento compaiono tutti gli estremi (generalità, sede, orari di apertura degli uffici) richiesti dalla legge.

Tribunale Palermo 9 febbraio 2018 n. 7808

avv. mauro colombo
milano

Assemblea: deleghe ai soci della società amministratrice

In seguito alla Riforma delle regole applicabili al condominio, è stato introdotto espressamente il divieto di conferire delega, per le assemblee condominiali, all'amministratore del condominio (art. 67 disposizione attuazione c.c., norma peraltro inderogabile come previsto dall'art. 72 disposizioni attuazione c.c.).

Pertanto, un eventuale voto espresso dall'amministratore di condominio delegato dal condòmino è sempre considerato in conflitto d'interesse, senza possibilità di dimostrazione del contrario. Conseguentemente la delibera così assunta è annullabile.

Nel caso in cui l'incarico di amministratore sia stato conferito ad una società, come ad esempio una s.r.l., è da considerare ricompreso, nel divieto suddetto, il conferire deleghe ai soci della s.r.l. amministratrice.

Tribunale di Pordenone 1 marzo 2018 n. 180 

avv. mauro colombo
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Come ripartire le spese relative solo ad alcuni condomini

Accade normalmente che in un condominio non tutti i beni comuni siano in concreto  destinati a servire tutti i condomini in uguale misura: in tal caso la legge prevede, salvo sempre un diverso accordo, l'applicazione di un criterio diverso da quello della proporzionalità (art. 1123 c. 2 e 3 c.c.).

Pertanto:

- se si tratta di parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa: le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne (art. 1123 c. 2 c.c.);

- se un edifico è dotato di più scale, cortili, lastrici, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell'edificio stesso: le spese sono poste a carico del gruppo di condomini che in concreto ne trae utilità (art. 1123 c. 3 c.c.).

In quest'ultimo caso, l'amministratore deve riproporzionare (riparametrare) i millesimi (ad esempio le spese per i lavori di manutenzione, riparazione o sostituzione di condutture che servono solo una scala o solo alcuni condomini, devono essere equamente divise solo tra i condomini serviti dall'impianto).

Un ESEMPIO operativo: se in un palazzo di 10 condòmini la spesa di rifacimento di una tubatura idrica concerne solo 3 di essi, si procede così: si sommano tra loro i millesimi dei tre condomini, poniamo Tizio (110), Caio (100) e Sempronio (40). Il totale è 250.
I millesimi dei tre vanno a questo punto riparametrati moltiplicando ciascuno per 1000 e dividendo per 250. Così per ripartire tra loro tre questa spesa manutentiva, i millesimi di Tizio che erano 110, diventano 440, quelli di Caio diventano 400 e quelli di Sempronio 160.

avv. mauro colombo
milano

Gli Indici Sintetici di Affidabilità anche per gli amministratori condominiali

Novità importanti in materia di fisco e tasse per gli amministratori di condominio.

Dall'anno d'imposta 2018 gli ISA (Indici Sintetici di Affidabilità) sostituiranno definitivamente gli studi di settore.

Tra i vari contribuenti toccati dalla riforma compaiono anche gli amministratori di condominio e coloro che gestiscono immobili per conto terzi o effettuano servizi integrati di gestione agli edifici. Per tali soggetti è stato previsto l'ISA AK16U. 

L'ISA esprime un giudizio di sintesi sull'affidabilità dei comportamenti fiscali di tali soggetti e viene calcolato come media aritmetica di un insieme di indicatori elementari, rappresentando il posizionamento del contribuente rispetto a tali indicatori e i contribuenti più affidabili potranno godere di una serie di vantaggi.

Decreto Ministeriale economia e finanze 23 marzo 2018

avv. mauro colombo

milano

Condominio orizzontale (ville a schiera): spese per i muri perimetrali

Le regole dettate per il condominio (art. 1117 bis c.c.) trovano applicazione anche nelle serie di costruzioni sviluppate in senso orizzontale e adiacenti tra loro, come nel caso delle villette a schiera.

Queste hanno normalmente alcuni elementi comuni tra loro, come il viale di ingresso, l'impianto di illuminazione stradale, zone a verde.

Per quanto concerne i muri esterni, ossia i muri perimetrali della prima e dell'ultima villetta a schiera che compongono il complesso edilizio, questi vanno intesi come muri condominiali, suscettibili quindi di manutenzione (ordinaria e straordinaria) a carico dell'intera compagine condominiale, secondo una ripartizione in ossequio alle tabelle millesimali di proprietà. Sono dunque a tutti gli effetti "parti comuni".

Tribunale Modena 16 febbraio 2018 n. 280

Verbale assembleare privo di sottoscrizione

Il resoconto dell'assemblea e delle deliberazioni da questa assunte deve essere verbalizzato, e il verbale conservato nell'apposito registro tenuto dall'amministratore (art. 1136 u.c. c.c.).

La mancata redazione del verbale comporta l'impugnabilità della delibera (Cass. 22 maggio 1999 n. 5014). 

Il verbale deve riportare:

• il luogo, la data e l'ora di apertura dell'assemblea;
• l'ordine del giorno;
• l'elenco nominativo dei partecipanti, specificando se presenti personalmente o per delega e il valore millesimale di ciascun rappresentato;
• la nomina del presidente e del segretario;
• l'esposizione della discussione su ciascun argomento;
• la votazione, con indicazione dei nomi dei votanti favorevoli e di quelli contrari e delle rispettive quote di partecipazione;
• ulteriori eventi rilevanti durante lo svolgimento dell'assemblea, quali l'allontanamento di un condomino dalla riunione;
• l'ora e la dichiarazione di chiusura dell'assemblea;
• la sottoscrizione del presidente e del segretario.

Tuttavia, la mancanza della sottoscrizione da parte del presidente (per mera disattenzione, ad esempio),  non può comportare automaticamente l'annullabilità del verbale comunque redatto. Nè, conseguentemente, l'invalidità della delibera.

Cass. 16 novembre 2017 n. 27163 

avv. Mauro Colombo
milano

Soggetti incaricati della registrazione delle locazioni

L'Agenzia delle Entrate ha individuato ulteriori soggetti incaricati di trasmettere in via telematica. all'Agenzia stessa, i contratti di locazione e di affitto per i quali vige l'obbligo di registrazione. 
Si tratta delle società tra professionisti iscritte all'albo dei geometri e dei geometri laureati, soggetti che possono altresì versare telematicamente le relative imposte.

 Provvedimento Agenzia Entrate 9 marzo 2018 n. 53616

avv. Mauro Colombo
milano

Condomino moroso: sospensione del servizio idrico?

Nei confronti del condomino moroso, l'amministratore di condominio può sospendere,  sempre che la sua situazione debitoria si sia protratta per oltre un semestre, la fornitura dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (art. 63 c.3 disp.att.c.c.).

Gli esempi, in astratto, non mancano: si pensi al riscaldamento centralizzato, al servizio di antenna televisiva, alla fornitura dell'acqua potabile.

Tuttavia, in concreto, i giudici hanno fino ad ora mostrato opinioni altalenanti.

Proprio in materia di fornitura dell'acqua condominiale, ritenuta un servizio di primaria importanza (tutelato anche dalla Costituzione), il Tribunale di Bologna inizialmente aveva sancito il divieto di distacco del moroso dal servizio idrico, prevedendo che ai soggetti indigenti debba comunque garantirsi almeno la somministrazione di 50 litri d'acqua al giorno.

Tuttavia, nella fase collegiale del procedimento, attivata dal condominio inizialmente soccombente, i giudici hanno mutato orientamento, e recentemente hanno autorizzato con ordinanza il distacco del condomino moroso dal servizio idrico.
Una decisione che farà discutere e che sicuramente non sarà seguita da altri tribunale, che fino ad ora sono andati decisamente in ordine sparso circa una questione così delicata.

Trib. Bologna 15 settembre 2017
Trib. Bologna  3 aprile 2018


avv. Mauro Colombo
milano

Edilizia libera: ecco l'elenco

E' da poco entrato in vigore il Decreto Ministeriale Infrastrutture e Trasporti del 2 marzo 2018, che in ottemperanza al Decreto Legislativo 222/2016, ha elencato le opere di edilizia eseguibili senza titolo abilitativo.
Pertanto, se si deve eseguire uno dei 58 interventi presenti nell'elenco ministeriale non è necessario presentare comunicazioni o attendere permessi.

Tra le opere libere che non necessitano di alcun titolo abilitativo ricordiamo, a titolo di esempio:
- la sostituzione di pavimentazioni esterne e interne;
- rinnovazione di intonaci interni e esterni;
- opere di lattoneria, come grondaie e pluviali;
- cambio di rivestimenti e serramenti, sostituzione di inferriate e di altri elementi antintrusione, di parapetti e ringhiere;
- riparazione, integrazione, efficientamento e messa a norma di diverse tipologie di impianti,  tra cui quelli elettrici, per la distribuzione del gas, igienici e idro-sanitari, antincendio, di climatizzazione;
- installazione di antenne o parabole;
- installazione di pannelli solari e fotovoltaici, al di fuori dei centri storici;

In Gazzetta Ufficiale il DM integrale con l'elenco completo.

avv. mauro colombo
milano

Posto auto in condominio: quali diritti sulle parti comuni?

La disciplina del condominio degli edifici, di cui agli artt. 1117 c.c. e seguenti, deve essere applicata ogni volta che sia accertato un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni (cortili, rampe, spazi di manovra, cancelli)  a porzioni o unità immobiliari di proprietà privata dei singoli proprietari (delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso).

Pertanto, l'essere proprietari di un posto auto in cortile condominiale comporta, per il propritario, essere automaticamente un condòmino a tutti gli effetti. 

Con quali conseguenze? Con il diritto di utilizzare le parti comuni necessarie al godimento della propria porzione privata, essendone comproprietari, ma anche con l'obbligo di sostenere le relative spese condominiali (art. 1123 c.c.).

Cassazione  16 gennaio 2018 n. 884

avv. mauro colombo
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