Diverso riparto delle spese per la pulizia delle scale

La corretta ripartizione della spesa per la pulizia delle scale condominiali deve essere compiuta in base al criterio proporzionale dell’art. 1124 c.c.: tale articolo prevede che i costi per la manutenzione delle scale siano ripartiti per metà in ragione dei millesimi di proprietà delle singole unità immobiliari, e per la restante metà in proporzione all'altezza di ciascun piano (i costi per le scale gravano così in misura maggiore sulle unità immobiliari poste ai piani alti, tant'è che può esserci una apposita tabella millesimi scale e ascensori).

Tale criterio legale può essere derogato (ad esempio prevedendo una ripartizione solo per millesimi, o semplicemente calcolata sul numero delle unità immobiliari, quindi a quote identiche) purchè la relativa decisione venga presa all'unanimità. Si tratta infatti di una decisione che incide direttamente sui diritti  dei singoli partecipanti e un voto a maggioranza avrebbe come conseguenza l'annullabilità della relativa delibera.

Cass. 13 novembre 2018 n. 29220

Sopraelevazione e aspetto architettonico

Tra i requisiti necessari affinchè la sopraelevazione realizzata dal proprietario dell'ultimo piano sia legittima, vi è quello della salvaguardia dell'aspetto architettonico dell'edificio (art. 1127 c.c.).

E' pertanto illecita la soprelevazione che induce in chi guarda una chiara sensazione di disarmonia, anche se la fisionomia dell'edificio risulta già in parte lesa da altre modifiche preesistenti, salvo che lo stabile sia talmente degradato da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento.

Cass. 12 settembre 2018 n. 22156

Parti comuni e loro utilizzo

Nel condominio, ciascun partecipante può servirsi delle parti e dei servizi comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso secondo il loro diritto (art. 1102 c.c. richiamato dall'art. 1139 c.c.).
Nel rispetto di questi due presupposti, ciascun condomino può utilizzare pertanto una terrazza condominiale, senza che l'assemblea glielo possa vietare.
Ciò anche se il singolo condomino, per meglio usufruire del terrazzo, vi abbia posizionato una sdraia e alcune piante in vaso. Questo comportamento infatti non determina alcuna compromissione del diritto di tutti i partecipanti di accedere al lastrico e non integra un uso esclusivo volto a sottrarre il godimento del bene al fine di vantare successivamente un diritto esclusivo sulla cosa comune.

Tribunale Roma 16 luglio 2018
 
avv. Mauro Colombo

Supercondominio: chi revoca l'amministratore?

Per revocare l'amministratore di un supercondominio è necessario il voto favorevole espresso dall'assemblea composta da tutti i partecipanti al supercondominio stesso. 

L'art. 67 c. 3 disp. att. c.c. prevede infatti che per la sola nomina dell'amministratore e per le questioni ordinarie il voto venga espresso dall'assemblea dei rappresentanti dei singoli condominii componenti il complesso supercondominiale (assemblea prevista per i supercondomini con più di 60 partecipanti).

Per tutte le altre materie (gestione straordinaria ivi compresa la revoca dell'amministratore) è l'assemblea di tutti i partecipanti al supercondomino l'organo avente potere deliberativo.

L'eventuale revoca decisa dai soli rappresentanti è pertanto nulla.

Appello Milano 9 maggio 2018 n. 2321



 avv. mauro colombo

Impugnazione della delibera: giudice competente

Nel caso di impugnazione, da parte del singolo condomino, della delibera assembleare di ripartizione delle spese ai fini dell’annullamento della stessa, la competenza per valore deve essere valutata in relazione alla quota che grava sul condomino ricorrente. Non quindi sull'intero valore dei lavori decisi in assemblea.

Nel caso concreto, la delibera impugnata generava una spesa, per il condomino ricorrente, inferiore ai 5.000 euro, cosicchè la competenza è stata attribuita al Giudice di pace.

Il condomino si era invece rivolto al Tribunale, ritenendo che l'importo da prendere in considerazione fosse l'intera somma necessaria per i lavori deliberati.

Cass. 28 agosto 2018 n. 21227

Immissioni rumorose nel condominio

Anche all'interno di un condominio, il concetto di intollerabilità dell'immissione sonora deve essere valutato caso per caso, non potendosi parlare di un limite assoluto, bensì variabile a seconda delle caratteristiche della zona, tenuto conto anche delle peculiarità costruttive dell'immobile (cioè con una insonorizzazione più o meno accentuata, dovuta evidentemente alle qualità dei materiali impiegati).

Pertanto, non ogni rumore prodotto dal vicino può comportare il diritto ad un risarcimento del danno, soprattutto se i rumori provenienti dall'appartamento confinante sono sporadici e in linea con la normalità delle immissioni sonore presenti nel palazzo, come nel caso dei rumori prodotti dagli impianti idrici (a causa di tubazioni non insonorizzate e pareti prive fin dall'origine di adeguato isolamento acustico).

Trib. Napoli 6 giugno 2018 n. 5681

Regolamento condominiale e attività di bed & breakfast

Secondo il Tribunale di Milano il "bed & breakfast" è una forma particolare di locazione breve il cui esercizio in condominio non può essere impedito adducendo la clausola regolamentare che vieta la destinazione delle singole unità immobiliari a pubblico esercizio, come locanda, pensione, albergo. 

Infatti, per vietare questa forma di locazione turistica, il regolamento condominiale deve essere il più esplicito possibile, senza che si debba ricorrere all'interpretazione o alla sua estensione.

Trib. Milano 8 maggio 2018 n. 2757

Arriva l'estate: quali termini per impugnare una delibera?

Nel caso di deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, per le quali si intenda chiederne l'annullamento,  il termine per impugnare è di 30 giorni che decorrono dalla data di deliberazione per gli astenuti e i contrari, dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti (art. 1137 c.c.).

Può capitare che una delibera condominiale venga assunta nel mese di luglio inoltrato. In tal caso, vige il principio processuale della sospensione feriale dei termini (1° agsoto-31 agosto)? 

La risposta affermativa venne data anni fa dalla corte costituzionale, che dichiarò l'illegittimità costituzionale dell'art. 1 L.7 ottobre 1969 n. 742 (Sospensione dei termini processuali nel periodo feriale) nella parte in cui non dispone che la sospensione si applichi anche al termine di 30 giorni per l'impugnazione delle delibere dell'assemblea di condominio (C. Cost. 2 febbraio 1990 n. 49).

Pertanto,  anche al termine di trenta giorni deve applicarsi il periodo di sospensione feriale.

avv. mauro colombo
milano

Per revocare l'amministratore è necessaria la mediazione?

La revoca dell'amministratore di condominio disposta, su ricorso, dall'autorità giudiziaria presenta il dubbio circa la necessità di esperire previamente l'istituto della mediazione obbligatoria.

Infatti, da un lato l'art. 71 quater disp. att. c.c. prevede che per le "controversie in materia di condominio", ai sensi dell’art. 5 D.Lgs. 28/2010, si intendono, tra le altre, quelle degli artt. da 61 a 72 disp. att. c.c., e vi rientrerebbe pertanto anche l'art. 64 disp. att. c.c. in materia di revoca dell'amministratore. 

Tuttavia, è bene ricordare che lo stesso art. 5 D.Lgs. 28/2010 (c.4 lett. f) precisa che la mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità della causa non si applica ai procedimenti in camera di consiglio, e la revoca dell'amministratore è certamente un procedimento camerale.

Se a queste considerazioni aggiungiamo che la revoca giudiziale dell'amministratore condominiale è un provvedimento eccezionale caratterizzato da urgenza e celerità, si dovrebbe propendere per  l'esclusione della mediazione come condizione di procedibilità della domanda giudiziale di revoca.

In questi termini si è recentemente espressa la giurisprudenza, sia di merito che di legittimità.

Cass.18 gennaio 2018 n. 1237
Trib. Milano 28 marzo 2018

avv. Mauro Colombo

Innovazioni: canna fumaria in facciata

Un punto fermo in materia di innovazioni nel condominio è dato dall'art. 1120 c.4 c.c., che vieta, tra l'altro, le innovazioni che alterino il decoro architettonico dell'edificio.

E' stata giudicata pertanto lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, e come tale vietata, non solo l'innovazione che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio, come, nel caso concreto, una canna fumaria installata sulla facciata del palazzo. La valutazione di tale lesione al decoro architettonico spetta al giudice di merito, ed è insindacabile in sede di legittimità quando correttamente motivata.

Cass. 28 giugno 2018 n. 17102

 

Lastrico solare: ripartizione delle spese di manutenzione

Il Tribunale di Roma, investito in materia di corretta ripartizione delle spese per la manutenzione del lastrico solare in uso esclusivo al proprietario dell'ultimo piano, ha stabilito, nel solco della precedente giurisprudenza, che:

1) le spese per la riparazione/ricostruzione del lastrico possono essere ripartite tra condomino che lo ha in uso esclusivo e gli altri condomini quando si riferiscono alle componenti essenziali della struttura, come opere murarie o di impermeabilizzazione che svolgono funzione di copertura;

2) sono a carico del solo condomino che utilizza in modo esclusivo il lastrico le spese per consentirgli un migliore utilizzo (come i parapetti, le fioriere, e i pavimenti).

Trib. Roma 15 maggio 2018 n. 9960

avv. mauro colombo

 

Chiusura diurna del portone condominiale

L'assemblea è legittimata, con le dovute maggioranze, a stabilire la chiusura anche diurna del portone che immette nel cortile condominiale. L'importante è che tutti i proprietari e gli inquilini siano dotati delle chiavi o di altro meccanismo di apertura, in modo che non sia impedito o limitato l'utilizzo del cortile-bene comune a norma dell'art. 1102 c.c.
Eventuali condomini dissenzienti non possono esperire un'azione possessoria per ottenere l'apertura del portone.

Trib. Napoli 15 maggio 2018

avv. Mauro Colombo
 

Permesso di costruire e assenso dei condomini confinanti

Il Consiglio di Stato, confermando il consolidato orientamento, ha ribadito che una concessione edilizia è un provvedimento amministrativo, di tipo non negoziale, con natura di accertamento costitutivo. Alla concessione edilizia pertanto il Comune non può apporre alcuna condizione sospensiva o risolutiva, cioè limitazioni che non siano previste dalla legge.

Il Comune dunque non può rilasciare una concessione subordinandola all'ottenimento, da parte del richiedente, dell'assenso da parte dei condomini confinanti con l'area di cantiere.

 Consiglio di Stato 19 aprile 2018 n. 2366

Assemblea: caratteristiche dell'ordine del giorno

I partecipanti al condominio hanno diritto ad essere adeguatamente informati circa gli argomenti che formeranno oggetto di discussione e votazione durante l'assemblea condominiale. 

Per tale ragione, nella convocazione assembleare l'amministratore deve inserire un Ordine del giorno che permetta di comprendere almeno succintamente gli argomenti. Non è però necessario che siano forniti dati approfonditi.

Cass. 14 giugno 2018 n. 15587

Solaio e spazi vuoti

Nell'elenco (esemplificativo) delle parti comuni condominiali, la legge (art. 1117 c.c.) non annovera il solaio, essendo pacificamente ritenuto un bene in comune solamente tra le due unità immobiliari da questo divisi.

Il solaio (detto anche soletta) divide infatti gli appartamenti posti a piani differenti, il sottostante e il sovrastante, ed appartiene in comunione ai due proprietari, che lo utilizzano come soffitto e come pavimento.

Per tale motivo, l'eventuale spazio vuoto che apporta dei benefici solo ad uno dei due proprietari, così come tutto ciò che non ha il carattere dell'essenzialità per la struttura, restano esclusi dalla comunione e possono essere utilizzati dal condomino nell'esercizio del diritto di proprietà. 

Di norma, salvo titolo contrario, lo spazio vuoto venutosi a creare tra solaio e controsoffitto, appartiene al proprietario del piano sottostante, mentre dovrebbe essere impedito al proprietario del piano sovrastante di sfruttarlo per farci passare tubature.

Cass. 11 giugno 2018 n. 15048

Passaggio di consegne tra amministratori: tutela in giudizio

Come previsto dall'art. 1129 c. 8 c.c., l'amministratore che cessa dall'incarico deve consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed ai singoli condomini.
In caso di inadempimento a tale preciso obbligo, il cessato amministratore può essere citato in giudizio dal nuovo amministratore (che non necessita peraltro di autorizzazione assembleare) mediante un procedimento sommario di cognizione ex art. 702 c.p.c.
Il giudice, accogliendo la domanda, emette un'ordinanza immediatamente esecutiva, che può prevedere anche, se appositamente richiesto, la condanna al pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento, una volta notificato.

Trib. Napoli 11 giugno 2018

Conto corrente condominiale e pignorabilità

Le somme che ciascun condomino versa a titolo di contributo per sostenere le cosiddette "spese condominiali" devono obbligatoriamente essere depositate su un conto corrente intestato al condominio, appositamente aperto a cura dell'amministratore (art. 1129 c. 7 c.c.).

Il Tribunale di Cagliari seguendo una corrente giurisprudenziale ormai pacifica, ha affermato che il conto corrente condominiale è pignorabile da parte del creditore del condominio.

Tale azione è infatti finalizzata a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l'intero gravante sull'amministratore e non interferisce col meccanismo del beneficio di escussione previsto dall'art. 63 c.2 disp. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli.

Trib. Cagliari 27 febbraio 2018

Supercondominio: come votano i rappresentanti condominiali

 Nei supercondominii (art. 1117 bis c.c.) che abbiano più di sessanta condomini, è necessario che ogni condominio   facente parte del complesso elegga (in apposita assemblea) un soggetto rappresentante che partecipi poi all'assemblea di supercondominio relativa alla gestione ordinaria e alla nomina dell'amministratore.
Per le assemblee di supercondominio aventi all'ordine del giorno argomenti diversi da questi (e quindi atti di gestione straordinaria), hanno invece diritto di partecipare tutti i condomini dei vari condominii, secondo le normali regole assembleari.
Il rappresentante da inviare all'assemblea del supercondominio è eletto dall'assemblea di ciascun condominio con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno ⅔ del valore dell'edificio, e può essere anche un estraneo al condomini.
I vari rappresentanti (quindi uno per ogni condominio facente parte del supercondominio) votano in rappresentanza dei millesimi di cui sono (ciascuno) portatori. Non tutti i rappresentanti, pertanto, esprimono un voto avente pari "peso", qualora gli edifici facenti parte del supercondominio risultino diversi e con valori millesimali differenti.

avv. Mauro Colombo

Incendio della canna fumaria: il condomino risarcisce i danni al condominio

Quando un condomino provvede a far svolgere lavori di manutenzione e riparazione urgenti delle parti comuni dell'edificio, danneggiate da una sua specifica condotta illecita (come i danni dovuti ad un incendio causato dalla sua canna fumaria nella quale scaricava una stufa non adeguata alle normative), non matura il diritto a farsi rimborsare dagli altri condomini.

Infatti le opere che il condomino ha fatto svolgere sulle parti comuni danneggiate dall'incendio (come il tetto e la facciata) rappresentano una forma di risarcimento del danno in forma specifica.

Cass. 28 maggio 2018 n. 13293

Costituzione di un "Fondo morosi"

La costituzione, decisa in sede assembleare, di un fondo patrimoniale destinato a coprire i mancati introiti dovuti alla presenza di condomini morosi, si concretizza, di fatto, come un meccanismo finalizzato a modificare il criterio legale di riparto proporzionale di spesa, come previsto dall'art. 1123 c.1 c.c.

Per tale ragione, la costituzione di un "fondo morosi" può essere validamente decisa in assemblea solo all'unanimità (cioè 1000 millesimi). 

Una votazione a maggioranza non può pertanto deliberare di ripartire tra i condomini adempienti il debito dei condomini non in regola con il versamento delle rispettive quote.

Trib. Roma 29 maggio 2018 n. 10787

Cantine allagate: chi paga la manutenzione?

Qualora un edificio condominiale sia soggetto, per conformità del suolo e soprattutto a causa dell'innalzamento della falda acquifera, a periodici e imprevedibili allagamenti nei sotterranei adibiti a cantine, è necessario affrontare correttamente la suddivisione delle spese necessarie per ovviare al problema.

Poichè gli allagamenti prima ancora di interessare le singole cantine danneggiano le fondazione del palazzo, le quali permettono all'intero stabile di esistere, è corretto che i costi per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria affrontati dal condominio siano posti a carico di tutti, secondo la tabella millesimale di proprietà.

Sarebbe scorretto addossare la spese solo ai proprietari degli scantinati, giacchè le fondamenta del palazzo esistono nell'interesse di tutti, così come le strutture portanti poste nel sottosuolo. Una eventuale delibera assembleare di tale portata è annullabile.

Trib. Lucca 3 maggio 2018 n. 718

Il diritto ad ottenere il Registro di anagrafe condominiale

Tra i vari Registri condominiali obbligatori che l'amministratore deve predisporre, curare e tenere aggiornati, vi è quello dell'Anagrafe condominiale (art. 1130 c.1 n. 6 c.c.).
Di tale registro (come degli altri) ciascun condomino ha diritto di prendere visione, gratuitamente, ed estrarre copia, a proprie spese (art. 1129 c. 2 c.c.).
Ecco perchè in caso di rifiuto da parte dell'amministratore ad esibire e lasciare estrarre copie, il condomino può richiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo per la consegna del registro.

Trib. Chieti 31 gennaio 2018 n. 8

Immobile non utilizzabile e tassa sui rifiuti

La Corte di Cassazione, risolvendo una controversia sorta quando il Comune di Lucca chiedeva ai contribuenti la TIA (tariffa igiene ambientale), poi sostituita dalla TARES, ha affermato che il contribuente che dimostri che l'immobile non è stato occupato o utilizzato per assenza dei servizi essenziali e come tale non aveva l'idoneità alla produzione dei rifiuti, è esentato dal pagamento della tariffa di igiene ambientale (TIA).

Infatti, il presupposto impositivo della TIA è la disponibilità di locali idonei alla produzione di rifiuti, presupposto che nella fattispecie risultava insussistente in quanto i locali in questione non avevano al tempo tale idoneità per assenza dei servizi essenziali e risultavano in effetti non occupati.


Cass. 25 maggio 2018 n. 13120

Tende solari: calcolo del risparmio energetico ai fini della detrazione fiscale

La spesa sostenuta per l'installazione di tende solari a protezione di balconi, terrazze, finestre può essere portata in detrazione in presenza di particolari requisiti tecnici e situazioni.

Nella compilazione della richiesta di detrazione fiscale, l'allegato F deve essere completato indicando il "Risparmio energetico stimato".

A causa della dipendenza da parametri che variano in modo significativo (insolazione, orientamento, caratteristiche dell’edificio e degli impianti di climatizzazione installati) tale valore può essere ricavato esclusivamente affidandosi ad un tecnico specialista, dopo opportuna analisi e calcolo.

L'ENEA, da un lato nella sua FAQ 47  presente sul proprio sito web precisa che per quanto riguarda le schermature solari diverse dalle chiusure oscuranti (quindi appunto le classiche tende da sole), in assenza di un impianto di condizionamento, sia corretto  inserire il valore ZERO nel relativo campo.
Tuttavia, l'applicativo on line per compilare l'allegato F è corredato dalle istruzione alla compilazione, dove la stessa ENEA scrive: "se erroneamente il risparmio assume un valore minore di 1 il sistema non accetterà tale risultato e sarà impossibile proseguire le operazioni in quanto si ritiene che l’intervento, per essere agevolabile, deve comunque conseguire un risparmio energetico".
All'atto pratico, però, il sistema accetta tranquillamente lo  ZERO qualora si neghi di avere un condizionatore.
Insomma, troppe incertezze e affermazioni contraddittorie, che meriterebbero chiarimenti precisi.

FAQ n. 47 ENEA (www.efficienzaenergetica.acs.enea.it/faq.pdf)

Eliminazione delle barriere architettoniche nel condominio

All'interno di un edificio condominiale, l'eliminazione delle barriere architettoniche costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico, volte a favorire, nell'interesse generale, l'accessibilità agli edifici

Pertanto, l'installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, è da valutarsi tenendo conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere stesse.  

L'importante, al fine di evitare possibili censure da parte di altri condomini, diversi da quello che effettua i lavori, è rispettare la stabilità e il decoro architettonico dell'immobile.

Cassazione 12 aprile 2018 n. 9101

avv. mauro colombo

 

Le sanzioni per mancata raccolta differenziata dei rifiuti

Nei condomini situati nei Comuni dove è previsto il conferimento dei rifiuti sulla strada mediante utilizzo di bidoni e contenitori condominiali ("esposizione sulla strada") capita spesso che vengano elevate sanzioni per scorretta raccolta differenziata.

A Rivoli, comune del torinese, un condominio era stato sanzionato proprio per tale motivo: nei cassonetti condominiali la raccolta non era stata correttamente suddivisa a seconda del rifiuto.

Impugnata la sanzione giudicata scorretta ed eccessiva (parliamo di 300 euro, che sarebbero poi stati suddivisi tra tutti i residenti in base ai millesimi), il giudice torinese ha accolto il ricorso del condominio: la responsabilità di chi commette un’infrazione è personale, e il condominio non è obbligato a vigilare sui bidoni e su cosa vi viene conferito all’interno.

Trib. Torino 1° marzo 2018

avv. mauro colombo

Chi può modificare il regolamento condominiale?

Il Tribunale milanese, investito della richiesta avanzata da alcuni condomini di modificare una clausola del Regolamento di condominio, ha rigettato la domanda ricordando che è l'assemblea condominiale l'organo preposto a prendere tale decisione.

La modifica richiesta riguardava il criterio di ripartizione delle spese afferenti i consumi di acqua, che detto regolamento prevede in millesimi.

Non rientra infatti nel potere dell'autorità giudiziaria quello di modificare il regolamento condominiale ed i criteri di riparto ivi stabiliti, non potendosi superare la volontà dell'assemblea dei condomini, che è sovrana.

Tribunale di Milano 2 marzo 2018 n. 2505

avv. Mauro Colombo

milano

Parcheggi insufficienti? Colpa del costruttore

Nel caso in cui lo spazio condominiale destinato al parcheggio (cortile e posti auto) dovesse risultare insufficiente a soddisfare i singoli condomini del fabbricato, il proprietario che ne risultasse privato dovrebbe far valere un inadempimento del costruttore.

A questa decisione è giunta la Corte di Cassazione, richiamando l'art. 41 sexies L. 1150/1942, come modificato dalla L. 7/1967, e dalla L. 246/2005: è infatti prevista la riserva obbligatoria degli appositi spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni ed aree pertinenziali ad esse aderenti, nella misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.

Cassazione  16 febbraio 2018 n. 3842

avv. mauro colombo

 

Amministratore uscente e perpetuatio dei poteri

La perpetuatio di poteri in capo all'amministratore uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine (come previsto dall'art. 1129 c.c.) o per dimissioni, si fonda sulla presunzione di conformità di una siffatta continuazione nell'esercizio dei poteri (seppur di amministrazione ordinaria) all'interesse ed alla volontà dei condomini.

Non trova pertanto applicazione quando risulti, invece, una volontà espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore, cessato dall'incarico. 

Cass. 17 maggio 2018 n. 12120

avv. Mauro Colombo

Manutenzione urgente e indifferibile: è necessaria la prova

Quando all'interno dell'edificio condominiale un intervento manutentivo risulta urgente e indifferibile, e nè l'amministratore nè l'assemblea vi provvedono o prendono decisioni (per inerzia, per incapacità o per il carattere di estrema urgenza, come nel caso di una perdita abbondante da un tetto scoperchiato) ogni singolo condòmino può provvedere a proprie spese (art. 1134 c.c.).

Eseguito l'intervento, il condòmino ha diritto al rimborso delle spese sostenute, ma solo fornendo la prova  circa l'urgenza dei lavori, la loro non differibilità e il fatto di non aver potuto in tempi ragionevoli avvertire l'amministratore o gli altri condomini o attendere il loro intervento.

Cassazione 28 febbraio 2018 n. 4684

avv. mauro colombo
milano

Sopraelevazione e norme antisismiche

La sopraelevazione in un edificio condominiale è ammessa purchè non arrechi danno o pregiudizio alle parti comuni, e sempreché le condizioni statiche dell'edificio la consentono (art. 1127 c.c.).

L'accertamento delle condizioni statiche non costituisce un limite all'esercizio del diritto a sopraelevare, ma un presupposto della sua esistenza.

Pertanto, il relativo divieto deve essere inteso non solo nel senso che le strutture del fabbricato devono consentire di sopportare il peso della sopraelevazione, ma anche nel senso che dette strutture devono permettere poi di sopportare eventuali sollecitazioni sismiche. Quando le norme antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere superata esclusivamente mediante l'allegazione della prova, incombente sull'autore della nuova costruzione, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante, sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

L'inosservanza delle norme antisismiche comporta il diritto alla riduzione in pristino.


Cass. 29 gennaio 2018 n. 2115

avv. mauro colombo

 

Regolamento condominiale: lecita la residenza socio-sanitaria per anziani?

Il regolamento condominiale è un insieme di norme che regolamentano l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell'edificio e l'amministrazione. 

Il regolamento, che deve necessariamente esistere quando nel condominio vi siano più di dieci condomini (art. 1138 c.1 c.c.), vincola chiunque occupi le unità immobiliari presenti nel condominio.

Qualora un suo articolo, o paragrafo, regolamenti quali attività possono essere svolte all'interno dei locali presenti nell'edificio, è necessario valutare con attenzione l'esatta portata di tale previsione.

Spesso si trova il divieto di destinare gli appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato.

In tal caso,  la giurisprudenza in passato ha affermato che in un simile generico divieto non vi rientra il divieto di adibire l'appartamento a bed&breakfast o affittacamere (Cass. 20 novembre 2014 n. 24707), essendo necessaria una clausola espressa e chiara che contenga anche tale dizione  (Cass. 18 ottobre 2016 n. 21024).

Recentemente, un regolamento condominiale che riportava la clausola "è fatto obbligo di destinare gli appartamenti ad uso di civile abitazione o di studi o uffici professionali privati, nonché il divieto di adibire gli stessi a stanze ammobiliate d'affitto, pensioni o locande" è stato interpretato dalla suprema corte come precludente anche ogni attività di accoglienza per anziani intesa come struttura socio  sanitaria (come casa di riposo, casa famiglia o comunità-alloggio).

Cassazione 14 maggio 2018 n. 11609

avv. Mauro Colombo